【S4E12】2024 房市信心調查：為什麼 66% 買方不願進場？深陷「買賣兩難」的換屋族該如何突圍？
「亮維，現在買房會不會買在山頂？賣房會不會賣在谷底？」大家好，我是亮維，我是薏安。最近有一份權威的信心調查報告指出，有 66% 的買方認為現在不是買房時機，而 55% 的屋主認為現在不是賣房時機。這集我們要來解析這份調查背後的集體心理焦慮，特別是那群「最慘的人」——換屋族。

1. 買方的焦慮：怕當最後一隻老鼠
66% 的買方選擇觀望，主要源於「價格認知的落差」。
實價登錄的定錨： 買方希望價格回到 2022 年，但屋主卻看著 2023 年的高點。
限貸令的恐懼： 許多人不是不想買，而是怕簽約後銀行貸款下不來，導致必須面臨違約沒收定金的風險。

2. 換屋族的「魔幻困境」：先買還是先賣？
在限貸令環境下，換屋族面臨史上最嚴峻的考驗：
第二戶貸款成數限制： 如果你「先買後賣」，第二戶只能貸五成甚至更低，這對一般家庭來說是巨大的現金流挑戰。
先賣後買的風險： 如果「先賣後買」，怕賣掉後房價又噴發，或是短期內租不到合適的房子過渡。
建議策略： 亮維建議換屋族應採取「精準定價、同步作業」。找一位能協助串接交屋時間、並熟捻「重購退稅」法規的仲介，才能將換屋的空窗風險降至最低。

3. 不要糾結於 4% 的距離
亮維從管理職會議中分享了一個大數據：目前買賣雙方的議價落差大約在 4% 之間（屋主降 9%，買方期待降 13%）。
錯失良機的代價： 為了這 4% 的價差而等待一年，你可能要多繳 30 萬房租，且未來的房貸利率可能更高。

房仲真心話：
信心是黃金，但在房地產市場，信心往往是滯後的。當 66% 的人都說現在不能買時，競爭對手是最少的。如果你有剛性需求，且能找到願意「在貸款水位限制下誠心談價」的屋主，現在反而是你的主場。

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