【S2E10】買賣契約中的「但書」是什麼？深度解析貸款、回租與裝修的特約風險
大家好，歡迎來到《房仲說書人》，我是亮維，我是薏安 。在房地產交易中，除了內政部規定的標準契約條款外，雙方常會針對特殊需求提出「特約條款」，也就是俗稱的「但書」 。但書不是正常交易的標準配備，而是一種利益的交換與平衡 。今天我們要針對買賣雙方最常壓的幾種但書，進行深度的風險剖析。

1. 買方最常見但書：貸款八成不成則無條件解約
這是資金較緊繃或保守的買方最愛提的條件 。
屋主的擔憂： 為什麼屋主往往不願意讓買方壓這一條？因為這對屋主來說是極大的「時間成本」風險 。如果簽約一個月後才因為貸款沒過而解約，屋主這段期間可能錯失了其他具備實力且不需但書的買方 。
建議做法： 買方應在「事前」與房仲坦誠溝通財力狀況，請房仲先送銀行初步估價與評估貸款成數，而不是在簽約桌上才突如其來地拋出這個條件 。

2. 借屋裝修：買方的雀躍與賣方的法律風險
許多買方在成交後，希望在過戶前就先進入屋內施工，以便早日入住 。
責任歸屬不明： 亮維強調，借屋裝修必須建立在「款項到位」的基礎上 。萬一你把屋子的隔間都敲掉了，結果最後因為任何意外導致沒過戶、不買了，屋主該如何要求賠償？ 
安全時機點： 專業建議至少要等到地政過戶手續完成，或雙方有明確的法律切結，才能保障雙方權益 。

3. 賣方的特約需求：售後回租與動撥款項
當屋主是為了「換屋」而售房時，常會提出以下但書：
售後回租： 屋主希望住到新房裝修好為止 。此時，雙方必須將「租金、租期、押金」白紙黑字寫清楚，因為身分已轉變為租賃關係，不再是無條件居住 。
動撥資金（動撥）： 屋主可能需要賣房的第一期款去支付下一間房的簽約金 。這對買方來說存在「錢拿出去、房子沒拿到」的風險 。
風險管控： 合格的房仲與代書應嚴格控管動撥金額，並建議將資金直接匯入屋主下一間房的履約保證專戶，而不是直接進屋主私人口袋，以確保資金用途的真實性 。

房仲真心話：透明溝通是但書成立的關鍵
但書不是不能壓，但必須建立在「對等、圓滑」的溝通基礎上 。如果你有特殊需求，請在下斡旋或售房委託初期就坦誠相告，讓我們有時間去幫你協商出一份雙方都能接受、且具備法律安全性的客製化合約 。

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