我是買方，買房自備款到底要準備多少？銀行可貸八成，兩成就夠了嗎？｜房仲說書人EP.5

【S1E5】自備款 2 成真的夠嗎？買房隱形成本與貸款陷阱大揭秘

許多年輕人存到 200 萬，就想買 1000 萬的房子。但亮維與薏安要提醒大家：自備款建議準備 2.5 至 3 成 才真正保險！

1. 預留房價波動的空間

如果你只準備剛好兩成，萬一你愛上的房子要 1100 萬，多出來的 100 萬會讓你的自備款瞬間短缺 40-50 萬，導致你只能眼睜睜看著心頭好溜走。

2. 裝潢與家電的現金支出

中古屋買賣常有「一屋一況」。即便是一卡皮箱入住的房子，可能也需要重整油漆、購買冷氣（三房約需 20-30 萬）或更換系統櫃。這些都是「現金支出」，銀行是不會貸款給你的。

3. 最關鍵的變數：銀行鑑價 vs. 成交價

這是新手最常踩的坑！你買 1000 萬（成交價），銀行不一定認為它值 1000 萬。

• 鑑價影響因素： 地段（蛋黃區 vs. 蛋白區）、屋齡、物件類型（套房/店面）、甚至短期間內的轉手紀錄。

• 案例： 1000 萬成交，銀行鑑價僅 800 萬。即使你信用再好能貸八成，也是「800 萬的八成」，此時你的自備款會從 200 萬暴增到 360 萬！

4. 借款人的條件限制

年齡（60 歲 vs. 20 歲）、職業穩定度（軍公教/工程師優於業務員）、信用紀錄（是否有違約交割或過多信貸）都會影響最終的貸款成數。

結語： 買房不要讓自己陷於「極限操作」。多預留一點緩衝金，並在簽約前請房仲先行送銀行初步建價，才能避免違約賠錢的風險。